investor-kochiの日記

不動産賃貸業を始めました。これからあること、考えたことを発信していきます。

【初めての融資体験談】ボロ戸建て投資は融資を意識しよう

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です。

 

今回は初めて融資の申請をしたので、そこで学んだ融資に有利なボロ戸建ての買い方についてお話していこうと思います。

 

担保評価の高いボロ戸建てを買え

 

まず結論から言うと、ボロ戸建てでも担保となる価格ができるだけ高い物件を買うことです。（基本土地の値段が大事！）

 

担保とは、お金を借りる際に持っている物件に抵当を入れてお金を借りるということ。

もし借りたお金を返せなかったら、その物件は銀行のものになりますよということですね。

 

例えとして、購入物件が1000万として、1000万のフルローンで借りるとしましょう。

この場合、購入物件の評価額＋手持ちの物件の担保評価＋現金で1000万あれば基本的には借りられます。

仮に購入物件の評価額が800万だったとすると、200万の評価の物件を担保に入れるor現金を入れることで融資OKが出るということですね。

 

ちなみに、ここでいう評価額というものですが、これは銀行によっていろいろと計算方法が異なります。

僕の地域では基本的に固定資産評価額を使って評価しています。

 

だからこの担保評価が高ければ高いほど融資を引きやすくなるので、そこを考慮してボロ戸建てを購入するほうがCFを拡大するのに効率的ということなんです。

 

【体験談】融資申し込みしてみた

 

そんなことはあまり気にせずに、安けりゃいいという判断で2軒のボロ戸建てを購入してきました。その物件を担保に入れて初めて2行に融資を受けてみました。

1行は知人の紹介ですすめてもらった地銀、1行は信用金庫でありこちらは売却主の取引があるということで、こちらが有力でした。

（あと全国的な融資が可能なセゾンさんにも一応申請てみました）

 

1500万の物件に諸費用込みの1600万のオーバーローンを申請。

土地・建物の固定資産評価額は1200万（土地1000万、建物200万）。だから400万くらいは物件を担保＋現金でまかなうことができると考えていました。

 

ところが残念ながら木造は法定耐用年数が過ぎていると評価額は０となるではありませんか。

購入するアパートも手持ちのボロ戸建ても木造です。。。ということで建物の価格は評価額に含まれません。

購入物件の土地の評価額は1000万。

ということは、、、600万を工面しなければいけないということですね。

しかも手持ち物件の建物評価が０です。

 

土地だけだと2つの物件を合わせても200万程度。

 

結局400万程度足りないという結果になりました。

購入の際に土地値の評価額を気にしていなかったということがここで問題となってしまいました。

 

まさかの地銀から融資が下りる

信金さんは融資がおりやすい＋売却主の紹介ということもあり、こちらが有力だったのですが、400万担保が足りずにノーマネーでフィニッシュ。

 

諦めていたところ、なんと地銀さんのほうがOKとの連絡が！！

何があるか分かりませんが、とにかくいろんなところにお願いしてみるものですね。

 

しかしながら、融資が出たは出たで再び壁になる問題がありました。

 

融資期間が10年であれば保証協会への支払い割引で13万でよいのですが、

融資期間が15年であれば保証協会への支払いが150万円になると！！

 

10年で計算しますがほぼ手残りがありません。

15年だと初期費用が工面できません。

 

困ったなといろいろ考えたのですが、やっぱり返済期間を延ばしてCFを高めて現金を手元に残す方がよいと考えて15年に決断しました。（融資が下りて1日で決断）

 

初期費用は彼女に頭を下げお借りすることになりました。

 

英断が水の泡か！？

 

1日の間に色々とシミュレーションしたり、お金の工面を考えたり、ずーっとこの問題を考えた決断をもとに不動産会社さんに連絡をしました。

 

Masa「地銀さんからローンおりました。」

 

不動産屋「え？そうなんですか！！信金さんのほうがダメだったから、2番手の方に回しましたよ。」

 

Masa「え、、、」

 

不動産屋「信金さんダメで地銀さんが下りるとは初めて聞きました。すごいですね！2番手の方は手付金も払ってもらってるので、2番手の方がダメなら回しますね。」

 

・・・・

 

結局2番手次第の購入となりました。

結論はまだ出ていませんが、なんだか短期間で色々考えたのが無駄に思えてきて、もう購入はいいかなという気になってしまいました。

 

初融資からの学び

しかし、今回の体験は決して無駄ではありませんでした。

むしろ今後の拡大においてものすごくいい体験ができたと思います。

 

学び①：銀行融資を考慮して、ボロ戸建て購入の際は土地の評価額を意識すること

学び②：無理は承知でとにかく行動してみること

 

最初から評価額とか色々と考慮するということは難しいですが、少しずつステップアップしていくのがいいですね。

そのためにはダメ元でもとにかく行動してみること。

物件もポータルサイトだけ見るのではなく、内覧してみると「この物件はダメだけど実はこういう物件があって～」みたいなチャンスがありますからね。

 

今回は行動の大切さというのを身にしみて感じました。

 

ちなみに銀行選びに関してはここにまとまった記事があるのでこちらを参考にしてみてください。

www.kenbiya.com

 

ほいたら

【体験談】ボロ戸建てに住みながら修繕するのはありか？なしか？

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

またもやかなり時間が空いてしまいました。

不動産関連の進捗もかなり進んでいるのですが、ブログの優先度が低いために手を付けられていませんでした。

 

なぜ急に書くのか？というと、書きたくなったから(笑)

今回は軽く今までの進捗とその中でも物件に実際に住んでみたことで見えてきたことを紹介していきたいと思います。

 

これまでの進捗

・2号物件の修繕

　・残置物撤去

　・3階の壁作り、壁紙、CF

　・2階和室→洋室化、壁紙、CF

　・室内洗濯機置き場づくり（業者）

　・2階トイレ交換

　・1階鉄骨板金＆塗装（業者）

　

これだけ進んだので、2号物件は結構住める状態になっています。（住みながら直した部分も含めています）

残りは細かい部分を直していくだけですね。

 

実際に2号物件に住んでみる

なぜこのようなことをしているのか？という背景ですが、完全にプライベートな理由です。

犬を飼うことになりまして、そもそも住んでいた物件がペット不可。さらに次の物件が8月からしか入居できないということで2号物件に住んでいました。

稀なパターンですが、ボロ戸建て投資しててよかった！！と思える瞬間でした。笑

 

それから住みながら修繕することで、毎日作業ができるじゃん！！というメリットもあると思いました。

毎日でも少しづつ進めていけるようであれば、土日も余裕があるし、時間がないなんて思うことが減るだろうという予測です。

 

住んでみた感想

修繕中物件に住んでみてよかったこと、わるかったことを紹介していきます。

よかったこと

・立地の良さが身にしみてわかる

・ペット可物件は強い

・軽がギリ入る駐車場もなれたらあり

・倉庫が意外と便利だと分かった

・住むと気になる汚れに気付ける

 

全体的に物件の隠れた良さみたいなものを発見できました。

これは客付けする際にもアピールポイントとして書けるので、よかったかなと思います。

 

また、立地の良さなんかは家賃を決める際に有効であり、競合だけしか見ないよりも肌感覚でわかります。

強気で行けるか、弱気気味でダメならすぐ下げるかなどなど。

2号物件は、歩いていける距離に大型スーパー3つに包囲されていますし、徒歩1分でドラッグストアーと100均があります。

さらに最近、スタバが近所にできたこともあり、開発がすすんでいるようです。

こういった選択しが実際に住むととてもありがたく、少し高くても便利だから住みたいと感じましたね。

 

わるかったこと

・コンセントの足りなさ

・キッチンなど汚さが目立つ

・隣の音が結構聞こえる

・床鳴りがする

・トイレがない状態で住んだので、毎回面倒

 

悪かったこととしては、修繕しただけでは気づかない細かな不便さ、汚さが把握できます。

これは住んでみないと気付きにくく、逆に言えば気づいてしまえばきれいにするだけでマイナスポイントを減らすことができます。

お隣さんの音などは仕方ないので何もできませんが。。。

 

あとはトイレはできた状態で住むべきだと改めて思いしらされました。

徒歩1分圏内にトイレがあったのでそこまで困りませんでしたが、それでもやはり毎回のように外に出ていくのは面倒です。

その結果、水を控えるようになって健康を犠牲にしだしました。

 

住みながら修繕はあり？

 

結論ですが、住みながらの修繕はありかなしかですが、個人的にはなしかなと思います。

 

理由は住んでいるからといって修繕がすこぶる進むわけではないからです。

平日は基本的に仕事なので修繕に充てられる時間がそこまでありません。

それにもかかわらず、キッチンが汚いとかトイレできていないとか不便な部分が多すぎるのです。トイレのためにわざわざ近くの薬局行ってましたからね。

休息もあまり十分に取れませんし、その影響で週末もあまり修繕に時間をかけられないというデメリットスパイラルに入りました。

 

物件と自宅の距離にもよるとは思いますが、30分程度で行ける距離なら普通に家に帰って寝る方が何倍も効率いいかなと思います。

 

終わりに

実際に修繕しながら物件に住むなんてボロ戸建て投資してる人でもやったことある人はかなり少ないのでは？と思い発信してみました。

 

ただ、実際に住まないとわからない物件のポテンシャルもあるので、空室リスクを抑えるには1つの選択肢としてありなのかもしれません。

 

ほいたら。

Youtube活動始めました！

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

久しぶりのブログ投稿となってしまいましたが、

今回はYoutube活動を始めたので、その紹介をしていきたいと思います。

・どんなチャンネルにしていく予定なのか？

・なぜその内容を投稿するのか？

といったことをお話ししていきます。

 

メインの投稿はボロ戸建て修繕

www.youtube.com

 

やっぱりこのブログでも自分が皆さんに有益情報をお伝えできる部分はボロ戸建て不動産投資に関してであり、その中でも修繕ってことろが肝だと思っています。

他にもいろいろなボロ戸建てYoutuberさんがいらっしゃいますが、不動産が同じものが１つもないように、修繕や収益化なんかも同じではないと考えています。

これから始めたいけど、まだどうしたらいいかわからないという初心者さんに向けて僕の事例として参考になるものを投稿することに価値があるのでは？と考えています。

特に僕の場合はまだボロ戸建てを始めて１年ちょっとですし、持ってる物件も２軒（２号物件買ってました）なので割と近い感覚で参考にしてもらえる気がしますね。

 

とりあえず２号物件についての紹介動画を作成してみたので、見ていただけると嬉しいです。

www.youtube.com

 

投資としての大枠での配信も計画中

ボロ戸建て投資だけでの投稿だと、物件を購入できなかったり、修繕が進まなかったりした場合になかなか投稿ができないということになってしまいます。

そういう状況にならないためにも投資という大枠での配信にしていく予定です。

また別の理由として、そもそもボロ戸建て投資に興味がある人というのは、FIREしたいとかお金の不自由さから抜け出したいと思っている人が大半だと想定しています。

僕はFIREしたいとは思っていませんが、FIREできる状態にはなっていたいという願望はあります。そのためには、どんなバランスでお金を運用していくか？は大事な観点です。

投資信託、FTF、貯蓄、ボロ戸建て投資の種銭とかそういった部分での投稿も需要があると思っています。

ボロ戸建てYotuberのほぼすべての人はボロ戸建ての修繕という部分での投稿しかありませんが、それ以外の投資という部分でもバランスの保ち方など割と考えないといけないことが多いのも事実なのです。

 

今回はこれくらいの報告記事にしたいと思います。

週１ペースで投稿できればいいかなくらいに考えていますので、ぜひチャンネル登録していただけると嬉しいです！

ほいたら

人の行く裏に道あり花の山

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

今回は特にまとまった話ではなく、ただ最近わかった情報から考えていたことを書き殴るだけのメモになります

 

築古戸建てに個人が入るスキがない

少し前に立地は良くないけど、まぁお洒落な内装で付加価値をつければ採算が合うのでは？という物件があったのでお問い合わせしたついでに業者さんとお話ししました

（結果、その物件は実需のお客さんが購入されていた）

 

その業者さん曰く、

ここ1年くらいは中古物件がバンバン取り壊されて、土地or建売が流行っているらしい

たしかに自分が始めた頃に比べると、明らかに200-300万くらいの物件が出てこなくなっていると思いますね

それからstand.fmというラジオでちらっと聞いた話によると、カチタスさんのような中古仕入れして、がっつりリノベして売るという業者さんは新耐震基準でないと購入しないらしい

本当かどうかは分かりませんがフルリフォーム売り家を検索すると、確かに1981年以降の物件が多いので割と信憑性はありますね

 

つまり、旧耐震の物件は建売などの工務店にもってかれ、新耐震はリノベ業者さんにもってかれるということになります

そんな事情もあり、相場以上でしか売らないという不動産屋さんもあるようです

 

それでも売られている物件たち

それでもathomeに載っている物件があるのはなぜでしょうか？

 

もちろん、見過ごされたわけではないでしょう

採算が合わない物件だからということです

そしてそれはほぼ全て土地に依存した問題だということです。だって建売業者さんも目を瞑る物件ですからね(苦笑)

 

一番の問題は立地でしょう

ポータルを見ると、同じような地域で物件が出ている傾向がわかったりします

高知では、主に津波被害が大きい海沿いになりますかな

よくネット上では、そんな場所、物件で客付できるのか？というのをやってのける猛者がいらっしゃいます

それを見ていると、「付加価値つければ自分にもやれそうだ！行動力でカバーしよう！」なんて気になりますが、冷静に考えたらリスク高すぎます

 

あとは土地が狭すぎるとか、周辺地域の治安などの問題もあるでしょう

つまり、今からポータルに出るものはそういうことを通って出てきた物件の可能性が高く、十分に注意する必要がある時期だということです

 

個人的に狙っていた地域のお話

それから以前に狙っていた地域かつ未公開物件を紹介していただいた地域に関しての情報ですが、昔はよく氾濫を起こしていたようです、、、

やたらと傾き物件が多いわけで、その地域に新築を建てた知り合いも同じことを言っていました

地盤が傾いていては、取り壊すしか方法はありませぬ

 

ボロ戸建て投資はブーム

昨今では働き方改革などの推進によって割と自由な時間が増え、さらに副業解禁、年金2000万円問題など、人々の未来に対する不安が増加するとともにサイドビジネスがブームとなっております

2018ー2019年あたりからフリーランスが流行し、2020年はFIREという言葉が流行っていますね

さて、では２、3年前のフリーランス流行ですが、主にプログラマーになって海外でゆったりーなんてのが今はどうなっているのでしょうか？

その流行に乗ったのが、プログラマー養成スクールを運営していた株式会社divだと僕は思うのです

当時の広告の出し方は異常だったと記憶しております

その時流に乗り社員600名の企業に成り上がりましたが、コロナの問題もあり300名ほどの人員削減を行っているようです

Mac100台ばらまくも実態はボロボロ…経営者YouTuber「マコなり社長」が行っていた大量リストラの波紋（SmartFLASH） - Yahoo!ニュース

そのスクールを出た人が理想の生活をできてるという話も聞きません（いないことはないのでしょうが）

 

そしてボロ戸建て投資というのは、同じくブームなのではと思うのです

今ではたくさんのリフォームYoutuberがいますし、誰でも修繕の仕方にアクセスすることができます

昔のように難しそう、わからないという高い参入障壁が低くなっている気がするのです、、、

素人の僕がヘタクソとはいえYoutube見てリフォームできるんですから

 

人の行く裏に道あり花の山

投資の格言に”人のいく裏に道あり花の山”というものがあります

人が群がる道を避けて進んだ先に花の山がある。一方で人気がある時は冷静になること。

という意味です

よく考えれば、有名不動産投資家はリーマンショック後の投資に注目がない時に始めた方が多いんですよね。つまり裏の道を辿った人たちなのです

先ほどお話ししたように、僕は今のボロ戸建て投資は人が群がっていて、冷静に判断すべき時期だと思います

そして個人的に裏の道として、サラリーマン業にコミットするというのも考えています

物件ではなく自分自身に投資をしておけば、属性的な評価も上がり、貯蓄をすることでいざという時の頭金も用意できます

 

そんなわけで僕の直近の1,2ヶ月の目標として、今年度半期の目標である資格試験合格にコミットすることにします

実は去年も会社では同じ目標だったのですが、不動産修繕とバッティングした結果、毎月の家賃ほど給料が上がらないという予測で修繕にコミットしたのです、、、すみません、、、

（もちろん日々の仕事は問題なく行っていてサボっているわけではないです。あくまで余暇時間の利用方法の話です）

 

 

だらだらとどうでもいい話を混ぜてお話してきましたが、昨今のブームに盲目になっていないか一度冷静に考えることも大切なんじゃないかなと思ったというお話でした

 

ちなみに物件探しはやめませんよ。毎日ポータルを見て、いい物件があれば購入もします

後は空き家アプローチもですね！！

現地・現物の確認は大切

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

今回は現地・現物確認の重要性についてお話ししていきます

 

まず物件探しにおいて、一番重要なのは現物を実際に見ることだと思っております

僕はできるのであれば、内覧前に一度、外観や外を見に行くことにしていますね

（もちろん仕事の関係もあって行けない場合もあります）

 

あとは昼間ではなく夜に行くとか、雨の日に行くとか状況を変えてみたりもします

また、不動産屋さんの前ではゆっくりと見ながら考えることも申し訳なく思うこともあるので、一人でじっくり見ることも大切というのが僕のやり方です

 

内覧に行ったことないから、ちょっと怖いという方でも、現地に向かって外観をチェックしたり、周辺を歩き回って雰囲気をチェックすることくらいはできるでしょう

 

なぜそこまで重要だと思うかというと、物件の状態や雰囲気、賃貸できそうか？というのは実物を見ないとわからないからです

実際にポータルに載っている物件を見に行くと、

・結構大きなクラックが入っている

・住民の雰囲気が悪い

・お年寄りしか会わない

といったことがありました

 

ポータルサイトには利回りや価格といった静的な情報しか書かれておりません

しかし、実際にリフォームして賃貸に出すとなると、なんとなく感じる雰囲気の悪さであったり、周辺地域住民の感じの悪さというのも影響してきたりするのです

あなたが実際に物件を借りるときのことを考えたらわかるでしょう

お隣さんに変な人が住んでいたり、夜に外を歩くだけで怖くなる雰囲気がある物件には安くてもなかなか入りたいとは思わないはず、、、

そういったものは実際に行かないとわからないのです

 

もし余裕がある方は、お隣さんへピンポンをして、物件購入を検討しているとお話ししてもよいかもしれません

もちろん、煙たがられる可能性もありますが、意外といろんな情報を聞いてくれる人もいます

 

もし住所がわからなければ、電話で聞いてもいいですし、GoogleMapのストリートビューだとを使って場所を特定することも可能です

外観と、最寄り駅・バス停が大抵書かれてありますから、それを元に辿れば簡単に見つかりますよ

 

ポータルだけで微妙だと思わずに、一度見に行く癖をつけましょう（自分もめんどくさがりなので戒めも込めて）

ほいたら

近況報告と今できることについて個人的な話

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

 

相変わらず、Google マップでの写真を見たり、歩き回って空き家を探してはピンをつけて保存してアプローチできる家を探しています

もちろんポータルサイトなどの物件情報も逐一チェックしているのですが、最近はより物件が購入されていっているように思いますね

（需要はあるが、狭くて駐車場なし、近隣に家賃2万代ありの地域でずーっと売れ残っていた戸建てすらなくなる）

こんな時期はあまり手を出さない方がよいと気を引き締めつつ、もちろん収益がとれそうなものに関してはアプローチしています

 

今回は、誰得な僕の近況報告のようになりますが、ブログ更新したいので書きました、、、

物件の需要過多の時期に今何ができるか？と考えたことについてお話ししていきたいと思います

 

今できること１：空き家にアプローチする

１つ目は、空き家アプローチです

 

先ほどお話しした通りですが、今空き家の情報をランニングがてら歩き回って調べています

やり方は簡単で、明らかに空いているなと思える物件をみつけたら、Google マップに保存することです

その際にGoogle マップのストリートビューを見ることもお勧め

数年前の状況も把握できるので、3年前は住んでいたんだなとか分かります

仮説ではGoogle マップの写真では住んでいて、今は放置されてそうな物件が一番、売買してくれるのでは？と思っています

 

やるやると言いつつできていなかったことですが、空き家１００件アプローチとか企画にして返答率や返答してくれる手紙の書き方を探っていこうと思います

 

今できること２：銀行融資についてチャレンジしてみる

２つ目は、銀行融資についての自分がどれくらいの金額を融資してもらえるのか？を把握することです

 

今の自分は現金買いしか考えていませんが、ゆくゆくは融資をしてもらって物件を買っていくつもりなんですね

そんな自分はどれくらい融資してもらえて、どんなことを銀行さんは考えていて、どういう物件がいいのか？ということも把握しておきたいのです

もちろん、今の時点で融資していただけるのであれば嬉しいですが

 

本を読んでいるだけでは知識だけのノウハウコレクターになりそうですし、自分の地域ではなく、一般論でしかないので、参考程度にしかなりません

初めて不動産屋さんに入る時のように、今の自分が行ってもいいのか？と気が引けるのですが、そこはバカになって相談してみようと思います

 

今できること３：内覧

とにかく安い物件をかたっぱしから内覧することです

 

立地が悪い、修繕費用がかかる、などネットの情報では大きな問題がありますが、実際に見ると意外にも「あれ？これだったらいけるかも？」と思えるものもあったりします

もちろん、逆に酷すぎる場合もありますが、、、

いけるかも？という物件は、修繕費用の計算や周りの家賃相場から回収できそうな金額を出してシミュレーションします

仮に手を出せないような結果であっても、計算したり、自らの判断を下すことが自分の経験になるので無駄とは思いません

 

さらに、内覧しつつ他の物件を紹介していただけることもあります 

内覧をしつつ、本気で購入することを考えていることをしっかり伝えることができれば、徐々に不動産屋さんとのつながりもできてくると思います

 

ダレトクな個人的近況

以上のことを次にやるべきことだと考えつつ、実はかなり危険な物件を紹介していただきました

不動産屋さんもやめといたほうがいいと言っていた（苦笑）

 

もちろん、そんな危険な物件はポータルにも載っていません

何が危険なのかというと、傾き物件なのです。しかも鉄筋、、、

木造に比べると解体費用が増加するかつ、解体したとしても駐車場としても３台いけるか？くらいなので割りに合わないようです

もちろん、傾き物件なのでお客さんもつかない状態

しかも、１階が元居酒屋みたいな状態で、２階にワンルームという形なので、戸建てメリットは少ないです、、、

部屋には新品の公団キッチンとユニットバス（もったいない、、、）

 

個人的にもあまり乗り気ではないのですが、タダ同然でも売りたいのであれば床の水平合わせをしたら解体費くらいは稼いでくれるかもしれないと少し考え中

とはいえ危険な物件なことに変わりはないので、ちゃんと理解してくれる人を探したりせねばなりません

人体に影響が出ることも考えると、勉強代としてもかなり危ないとは思っています

 

最悪、場所が今住んでいるところの近くなので、自分が住んで居酒屋部分に車入れて駐車場兼倉庫にできれば、家賃4万とかわらないか！とか思っていました

 

冷静に今これを書きながら考えるとクレイジーマインドすぎると少し反省

どうなるか分かりませんが、もう少し傾き物件のやり方を考えてダメなら諦めます

無理にでを出す必要もないですしね

 

ほいたら

過去にタイムスリップして空き家の状況を把握する方法

高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です

最近は特に物件に携わることがないので更新がほぼなくなりつつあります、、、

なんとか情報集めたりしたことを発信したり、なんだったら不動産関係ないことも織り交ぜつつ、更新に重きをおいてもいいかなとか思ったりしております

（微妙だったら関係ない記事だけ消せばいいので）

 

今回は、空いている家にお手紙でも出して動き回るスタイルで営業して物件を入手できないか考えてみたので、そのことについて紹介していきたいと思います

 

鬼の指値は人によって幻想となる

 

さて、現金をできるだけ手元に残しておきたい身としては、物件購入額を減らすこと、これに尽きるわけですが、なかなかそうもいきません

 

土地値が高いこの地では、地域の中の地方寄りであっても、ネットに出ている物件はまぁ200万くらいするわけです

 

不動産業界でボロ戸建て投資を行っている有名な方々は30万とかで結構物件を購入されていますが、割とできる地域とできない地域はハッキリと分かれているなと思います

現に有名な方々が多くいらっしゃる、長崎、北九州、岐阜などはアットホームで検索しても100万とか激安で結構出てるので見てみるといいでしょう

 

そこから鬼指値をして30万なのでしょうが、まぁ一般サラリーマンがいきなりこのアプローチをしても嫌われるだけなのでやめときましょう 

 

だからと行ってサラリーマン貯金が貯まるのを待っていても、年単位のスキマができてしまうわけで、

安全だけど、それではつまらんです

 

周りを見渡せば宝の山

 

だとすれば無理にでも激安物件を見つけるしか思いつきません

 ・どうしたらいいかわからないけど手放したい

・県外にいて親の物件があるけど見に行けずに放置している

こういう人のところへ自らアプローチしに行くしかないのです

 

華僑の人々も命かながら海外に逃げて、身一つで商売始めて資産家への登り詰めた人がたくさんいるわけですから、そう考えるとできんこともないですよね

 

とりあえず、そこらの家をジロジロと見ながら散歩しただけでもチラホラと空き家らしきものが見つかるではありませんか

それもそのはず、高知は全国TOP５に入るほどの空き家率を誇る県ですからね

 

とりあえずgoogle mapに保存しながら歩き回ると、10件くらいは見つかりました

 

もう何年も使ってないような雰囲気がありますので、その物件にお手紙を入れても無駄なこともあるでしょう

物件に入れるかつ、登記簿取って持ち主さんのところへアプローチしてみるのがいいでしょう

これからお手紙作成して、名刺と合わせて投稿する予定です

最低でも１００件くらい入れてみて、どれくらい返事がくるか実験してみても面白いですね

（聞いた話は１００件で１件でも返事が来たら良いとか言ってました）

 

過去へタイムスリップするアイテムを活用したい

そんなことを考えながら歩き回っていたのですが、Google Mapに保存していると何か異変に気付きました

 

それは、GoogleMapに載っている写真と現状が異なる場合があるということです

・元々、駐車場だったのが家になっていたり

・その逆もあったり

・道路やお店の変化などもわかる

 

ここ数年の土地の活用法やお店などの動きがわかるので、多少は人の動きもわかります

特にお店が閉店したり、出店したりというのは需要が関係しているので、注目すべき対象ですね

 

それから、空き家になっている物件の数年前の状況もわかるのです

 

数年前までは住んでいたのか？

それとも既に空き家になっていて、数十年空いているのか？

 

この２つはアプローチの仕方が違ったり、お手紙を入れたときの返答率なども変わってくるのでは？という仮説を立ております

どちらがいいのか？というのは今の時点ではわかりません

”GoogleMapを利用した空き家アプローチ術”のような手法ができるかもしれんなとか思ったり思わなかったり

 

ちなみにGoogleMapってどれくらいで更新されるのか？と疑問に思って調べてみたら、大体3年くらいらしいです

細かい部分は5年以上更新されない場合もあるようで、３〜5年くらい前の状況が把握できると思ってもらえるといいですね

ん〜思ったより頻繁に更新されてるのか、、、という印象です

 

活用方法はまだ十分なものが思いついておりませんが、時間的なパラドックスを利用できるのは何かヒントがありそうだと思います

 

ほいたら