【初めての融資体験談】ボロ戸建て投資は融資を意識しよう
高知でボロ戸建て投資をしているMasa(@masansatabasa07)です。
今回は初めて融資の申請をしたので、そこで学んだ融資に有利なボロ戸建ての買い方についてお話していこうと思います。
担保評価の高いボロ戸建てを買え
まず結論から言うと、ボロ戸建てでも担保となる価格ができるだけ高い物件を買うことです。（基本土地の値段が大事！）
担保とは、お金を借りる際に持っている物件に抵当を入れてお金を借りるということ。
もし借りたお金を返せなかったら、その物件は銀行のものになりますよということですね。
例えとして、購入物件が1000万として、1000万のフルローンで借りるとしましょう。
この場合、購入物件の評価額＋手持ちの物件の担保評価＋現金で1000万あれば基本的には借りられます。
仮に購入物件の評価額が800万だったとすると、200万の評価の物件を担保に入れるor現金を入れることで融資OKが出るということですね。
ちなみに、ここでいう評価額というものですが、これは銀行によっていろいろと計算方法が異なります。
僕の地域では基本的に固定資産評価額を使って評価しています。
だからこの担保評価が高ければ高いほど融資を引きやすくなるので、そこを考慮してボロ戸建てを購入するほうがCFを拡大するのに効率的ということなんです。
【体験談】融資申し込みしてみた
そんなことはあまり気にせずに、安けりゃいいという判断で2軒のボロ戸建てを購入してきました。その物件を担保に入れて初めて2行に融資を受けてみました。
1行は知人の紹介ですすめてもらった地銀、1行は信用金庫でありこちらは売却主の取引があるということで、こちらが有力でした。
（あと全国的な融資が可能なセゾンさんにも一応申請てみました）
1500万の物件に諸費用込みの1600万のオーバーローンを申請。
土地・建物の固定資産評価額は1200万（土地1000万、建物200万）。だから400万くらいは物件を担保＋現金でまかなうことができると考えていました。
ところが残念ながら木造は法定耐用年数が過ぎていると評価額は０となるではありませんか。
購入するアパートも手持ちのボロ戸建ても木造です。。。ということで建物の価格は評価額に含まれません。
購入物件の土地の評価額は1000万。
ということは、、、600万を工面しなければいけないということですね。
しかも手持ち物件の建物評価が０です。
土地だけだと2つの物件を合わせても200万程度。
結局400万程度足りないという結果になりました。
購入の際に土地値の評価額を気にしていなかったということがここで問題となってしまいました。
まさかの地銀から融資が下りる
信金さんは融資がおりやすい＋売却主の紹介ということもあり、こちらが有力だったのですが、400万担保が足りずにノーマネーでフィニッシュ。
諦めていたところ、なんと地銀さんのほうがOKとの連絡が！！
何があるか分かりませんが、とにかくいろんなところにお願いしてみるものですね。
しかしながら、融資が出たは出たで再び壁になる問題がありました。
融資期間が10年であれば保証協会への支払い割引で13万でよいのですが、
融資期間が15年であれば保証協会への支払いが150万円になると！！
10年で計算しますがほぼ手残りがありません。
15年だと初期費用が工面できません。
困ったなといろいろ考えたのですが、やっぱり返済期間を延ばしてCFを高めて現金を手元に残す方がよいと考えて15年に決断しました。（融資が下りて1日で決断）
初期費用は彼女に頭を下げお借りすることになりました。
英断が水の泡か！？
1日の間に色々とシミュレーションしたり、お金の工面を考えたり、ずーっとこの問題を考えた決断をもとに不動産会社さんに連絡をしました。
Masa「地銀さんからローンおりました。」
不動産屋「え？そうなんですか！！信金さんのほうがダメだったから、2番手の方に回しましたよ。」
Masa「え、、、」
不動産屋「信金さんダメで地銀さんが下りるとは初めて聞きました。すごいですね！2番手の方は手付金も払ってもらってるので、2番手の方がダメなら回しますね。」
・・・・
結局2番手次第の購入となりました。
結論はまだ出ていませんが、なんだか短期間で色々考えたのが無駄に思えてきて、もう購入はいいかなという気になってしまいました。
初融資からの学び
しかし、今回の体験は決して無駄ではありませんでした。
むしろ今後の拡大においてものすごくいい体験ができたと思います。
学び①：銀行融資を考慮して、ボロ戸建て購入の際は土地の評価額を意識すること
学び②：無理は承知でとにかく行動してみること
最初から評価額とか色々と考慮するということは難しいですが、少しずつステップアップしていくのがいいですね。
そのためにはダメ元でもとにかく行動してみること。
物件もポータルサイトだけ見るのではなく、内覧してみると「この物件はダメだけど実はこういう物件があって～」みたいなチャンスがありますからね。
今回は行動の大切さというのを身にしみて感じました。
ちなみに銀行選びに関してはここにまとまった記事があるのでこちらを参考にしてみてください。
ほいたら
