ボロ戸建て投資の限界とは？
高知でボロ戸建て投資をしているMasaです
今回はボロ戸建て投資の限界について考えてみました
限界といってもこの手法の終わりという意味ではありません。いったんはぶち当たる壁のことです
それは手元の現金がなくなってしまうことです。
ボロ戸建て投資の限界とは
手元の現金が無いとボロ戸建ては買えない
基本的にボロ戸建てというものは現金買いです
それは銀行が融資してくれるような物件はほとんどないからです。運転資金などの名目で何に使ってもいいお金ならばなんとかなるようですが、、、
たとえ最安値で購入していったとしても２、3件購入した時点で現金が底をつき、次の物件まで1年以上は行動できなくなってしまいます
今の自分は2号物件をギリギリ購入できるのですが、2号まで修繕を行うとほとんど現金がないので次の3号物件の購入は1年後以上になります
投資スピードが遅い
これがボロ戸建て投資の１つのデメリットだと思います
1年間何もしないのもなかなかしんどいですよね
出口からの逆算
そもそも目標までに現金がいくら必要か考えたことはありますか？
例えば、高知では土地値が高く、資産価値ゼロ物件であったとしても150万くらいはかかります
（もちろん裏に格安で出ている物件もあるとは思いますが、まだそこへアクセスできるほどの力がない）
大目に見て50万の修繕をかけたとしても合計200万です。家賃はおそらく3.5～4.5万くらいでしょうか
仮に4万円として、不動産投資で20万/月を得られるようになるには、5件必要ということになりますね
ということは現金で合計1000万円は必要なのです
初めに2件、3件購入できたとしても1000万の現金がないと、どこかで停滞するのです
そのため、目標達成が遅れがちなんですね
では、そのまま待つしかないのでしょうか？
売却は時間的レバレッジ
そんなことはないと思います
それは売却です。売れないようなボロ家であっても、綺麗にリフォームして住めるようにすれば400万などで売却できるのでは？と思います
つまり売却が時間的レバレッジをかけられる方法だと思うのです
物件とは金の卵を産むガチョウですので、できればそのガチョウはずっと手元に残しておきたいもの
しかし、時間的レバレッジをかけて5年～10年分の現金を一気に手元に作り出せるのが売却なのです
この現金を頭金にアパートという選択肢も出てきますし、融資もおりやすくなります
5年で1000万をサラリーマンが貯めるのは難しいですが、売却することで一気に200万の現金をつくりだすことも可能なのです
ということでどこかで売却用の物件を購入しないとなと考えております
個人的には、2件ほどきれいにして400～500万円の現金を作り出したいですね
追記
短期売買を免許なしに頻繁に行うと違法とみなされる場合があります
違法となる頻度や金額などの基準は特に指定されてはいませんが、リスクがあることを知っておくべきですね
しかし、安く仕入れた土地を高く売るという転売を繰り返し行なっていると、土地の転売を投機目的で反復継続しているとみなされて、違法性を問われる可能性があります。
転売を繰り返せば、それは「業」とみなされます。宅地建物取引業法では、不動産取引を「業」として行えるのは宅地建物取引業の免許を取得した会社のみとなっています。免許のない人や会社が、土地の転売を繰り返せば、利益目的の「業」とみなされて、違法性を問われる可能性があります。
ただし、転売を何回繰り返せば違法性のある反復性を問われるのかには、明確な基準がありません。
引用：
次なる打ち手は…
高知でボロ戸建て投資をしているMasaです
本日は、次の物件と中期的な目標について考えてみたのでそれについてお話してきたいともいます
今は１号物件を修繕して無事、入居者さんもつき4.3万円が入っている状態となります
では今後はどのようなことをしていくべきなのでしょうか
中期目標として2024年3月までに月20万円の不動産収入がえられるようになることを決めました
約3年後までに後１５万円ほど足りない計算になります
年に５万円の家賃が取れる物件を1件ずつ購入することで達成可能ということ
ですが、年1件購入とはいえ現金があるか？という問題があるのです
ざっと計算してみると
サラリーマン収入の貯金
-月５万円貯金 * 12 = 年60万円
-ボーナス30万円 * 2回=年60万円
-家賃収入 年50万円
合計 170万円
ということになります
現在の貯金が約120万円ということを考えると、1年貯蓄に回って300万弱となり、そこから購入できる物件があれば買うということになります
これでは1年間はすることがありませんし、2024年までに20万円という数字も現金を貯めるフェーズが必要なため達成できません
では他に選択肢がないのか？と考えた時に、真っ先に思いつくのが融資です
銀行などからお金を借りて物件を購入していくことで、次々と物件を購入できるということですね
ただ、
・そもそもボロ戸建てに融資してくれるのか？
・勤続年数1年ちょっと（転職したので）に貸してくれるか？
・勤め先は100名程度のベンチャー
聞いてみないとなんとも言えませんが、これらの問題が出てきます
何より、２０万の売り上げは達成できますが、銀行への返済をすることを考えると２０万円の利益は確保できないのではないかと思います
こうなると、今できることと言えば空き家投資かなと思います
空き家投資とは、空き家に手紙とか直接持ち主さんにアプローチしたりして、安く譲ってもらう、もしくは安くで貸してもらう方法です
自分で修繕できるので、借りている間に修繕、客付までを行い、お客さんが入居してくれたらその２割とかを持ち主さんに払うという方法です
入居者さんは安く住めて、
不動産仲介業者さんは手数料が入って、
持ち主さんは活用方法のない空き家からお金が入って、
僕も現金を失わずにプラスのキャッシュフローが生まれます
不動産では３方よしなんて言われますが、空き家投資は４方よしのビジネスになります
とりあえず、名刺と手紙を作成して100件を目標に近場で手紙を配りたいと思います
登記簿をとってアプローチしたり、直接訪問というやり方もあるので、色々と試してみようと思います
じゃあ、今日はこんなところで。ほいたら
固定資産税について調べてみた
高知ボロ戸建て投資を始めましたMasaです
1号物件の固定資産税の支払が来ていたので、さっそく払ってきました
固定資産税は自動車税のように年1回の一括かと思っていたのですが、年4回の分割ができるそうです
まだまだ知らないことがたくさんあるなーと思ったので、固定資産についてちょっと調べてみたことをまとめます
ちなみに僕は一括払いしました。理由なども含めてあとでお話しましょう
固定資産税はどうやって計算されるのか？というと以下の式で求められます
| 固定資産税を求める計算式：固定資産の評価額×標準税率(1.4％) |
評価額は土地や家屋の約70%で各自治体の調査によって決まり、3年に1回見直しされるようです
そして年4回の分割払いができます
分割の時期に関してはそれぞれの地域によって異なるようなので自分の持っている物件の地域で調べるのがいいでしょう
僕は一括で支払いましたが、その理由は合計で7700円しかなかったからです
分割だと4700,1000,1000,1000円となりますが、この金額なら分割する必要がないですよね
大抵は資金繰りに困らないように分割するのですが、大した金額でないので忘れないうちにさっさと払ってしまおうという魂胆です
ちなみに分割したからと言って金利などがつくわけでもないので、大きな金額になるほど分割にすると、手元のキャッシュを減らしすぎることがないのです
評価額が低い物件をメインに扱うので僕の場合はこの程度の金額となり、ボロ戸建て投資方法は固定資産税はあまり気にすることがないのかなと思います
ただし10件も持てば毎年10万ほど飛んでいきますので、家賃が少ししか取れない物件をたくさん持っても手のこりが少なくなってしまいます
その辺り注意が必要だなと感じました
今日はこのへんで。ほいたら
２号物件を探しに内覧行ったら、良い情報もらった話
どうも、高知でボロ戸建て投資をしているMasaです
先日、２号物件を探して不動産業者にお願いして２件ほど内覧をしてきたのでそのお話をしようと思います
内覧をおこなった２つの物件とは、どちらも同じ地域にあります
その地域は津波浸水区域となっており、少しずつスーパーなどもなくなり、人もいなくなってきているような地域
不動産業者さんに聞いたところ、低所得者層の地域であり若い人はちらほらという感じらしい
戸建て賃貸の需要はどうか？と聞いたところ、シングルマザーなどは結構いるそうです
そこで良い情報を聞いたのですが、片親かつ三人or四人以上（どっちか忘れた）の家庭ならば国から補助金として４万２千円の家賃補助がでるとのこと
だとすれば４万２千円での家賃が取れる可能性がある地域で、戸建てが150万程度でボロボロと余っているということだ
指値して１００万、修繕５０万だと考えると、利回り33.6%となる
低所得者地域は安値で物件が購入できて、補助のおかげで家賃もそこそこ取れるという歪みがあったのです
そして内覧１件目
場所は住宅街でしたが、なんと私道を通らないと車ではいけない場所にありました
駐車場は２台ほどとめられるスペースがあるのに・・・
また家のつくりもしっかりしており、クラックすらほとんど入っていません
風呂も修繕の必要なく、トイレも浄化槽です
和室の床が少しフカフカしていたので、ここは根太からやり直す必要がありました
が、それ以外はほとんど直す必要はありませんでした
問題は私道を通らないといけないこと
不動産屋さんにお願いして持ち主さんにアプローチ→許可を認めてもらうしかないですかね
これはあたってみる価値はあるかもしれません
次に２件目
こちらの物件は１件目から車で３分くらいの場所にありました
廃校となった小学校の前であり、地域的にやはり廃れてきてるのでしょう
さて、物件自体はかなり広そうですが、入ってみるとこれはひどい
天井は穴が開き、２階が見えています。しかも梁まで白蟻に食われてスカスカ
一見、大丈夫そうな床も踏んでみると、バキっと音が鳴り、もうどこが食われているのかわからない状態です
部屋数は７、８くらいあったでしょうか。無駄に広い・・・
逆に部屋がありすぎるというのも使い用がなく、なかなか難しいですね。やるならシェアハウスでしょうか
ただ、地域的に外国人がいるか？というのも疑問があります
こちらの物件は手をつけなければいけない部分が多すぎて、無料でくれそうですが、労働力がかかりすぎます
とまぁ１件目も２件目もいいとこ、わるいとこ色々あり、すぐには買い付けを入れませんでした
内覧が終わりコーヒータイムしている時に、「空き家が色々あるのにもったいないですよね〜くれないかな〜」というと、うちもアプローチするときありますよ〜と。
え？それはどうやってですか？と聞くと、「チラシです」というではありませんか。
それも「管理しますよー」というアプローチから入り、売りませんか？という方向に持っていくそう
だとすれば個人でもいけるな！と思いつつ、１０件に１件返ってくればいい方という情報ももらいました
１００件くらいチラシ入れまくって反応をみてみるのもいい方法かもしれないと確信しました
内覧をついでに不動産屋さんと色々お話しているといい情報をくれたりします
チラシのアプローチは反応があるようなので、現金を失いたくない僕にとっては今できる方法の最有力候補です
とりあえず名刺、チラシを作って空き家にどんどんアプローチしみます
トラブル対応で誠実さの重要性を感じた
高知ボロ戸建て投資を始めましたMasaです
１号物件が無事に入居していただいたののですが、何度かトラブルが発生しており色々と対応に追われております
排水管の漏れ、温水菅からの漏れが発生し、さらにアンテナの受信感度が悪く、クーラーの効きもよくないとのこと
問題があればすぐに向かい現状把握し、自分で直せる範囲であればなおします
業者さんにもきていただき、GWなのに対応していただいております（ありがとうございます）
最初の物件ということもあり、自分の目が行き届いてない部分が多く反省・・・
ただ、最初の物件から完璧にできる人というのもなかなかいないとも思うのです
つまり、不具合が出てくるのは誰しもが通る道であり、あとはそれにどう対応するのか？ということが大切だということ
これらの問題に対して、「業者さんにお願いしたのですがGWはダメみたいです〜」と一言メッセージが来るような人だと、おそらく入居者さんは不信感を抱くでしょう
これではせっかく入ってもらったのに不満で出ていくことになり、Lose-Loseの関係です
しっかりGWだろうが物件に行ってお話を聞き、業者さんにも入居者さんにも対面でお菓子などを持っていき謝礼をする、しっかり誠実な態度で接する
これだけでも全然違います
実際に入居者さんとは同世代ということもあり、色々とプライベートなお話もできています
トラブルに関しても「すぐに対応してくれるので全く問題ではないですよ」と言っていただき、いい関係ができているなと僕は感じることができています
これだけ不具合があるにもかかわらずです（本当にありがたい）
エアコン新品代、アンテナ調査費、配管交換費と１０万を超える出費になり、正直痛いですが、詰めが甘かった自分を責めて次に活かしていきます
DIYで修繕などはYoutubeで勉強することができますが、これらの対応は基本的に自分で解決していかなければいけません
実践で大家としてのコミュニケーション術を学びつつ、こういった内容のコンテンツも出せれば需要があるのかなと感じました
例えば、入居者さんが生活が苦しいのであれば、1ヶ月、2ヶ月であれば家賃を待っても返してくれるのであればいいかなとか思っていたのですが、それを仲良くなってぽろっと言ってしまったのです
すると、「え、じゃあ１万円で」と冗談風に言い、そのあとも色々と聞かれそうだったので、話をそらして回避しました
考えてみれば当たり前で、馬鹿なことを言ってしまったと思ったのですが、こういうのって意外と注意しておかなければわからないことだと思うのです
色々と失敗はあるでしょうが、その度に今できる一番な対応をして、次に失敗にならないよう学んでいけばいいとポジティブに捉えながら、前に進んでいきます
ほいたら
１号物件の入居が決まりました！少し振り返りも
どうも、高知でボロ戸建て投資をしているMasaです
１号物件が今日から入居してくれることになりました。実は1週間くらい前から契約決まってたんですが、報告できておらず・・・
とりあえず、これから何もしなくて家賃入ってきて最高〜と思っていたのですが、初心者がボロ戸建てDIYをするとそうもいかない可能性があります
というのも、荷物搬入のために数日前から勝手に入っていいですよ〜と言っていたのですが、その時、洗面からの水漏れが発覚したのです
仕事終わりの２０時に急遽軽トラぶっ飛ばして、物件へ
排水栓が劣化してしまっているようで、完全に水漏れした状態でカチカチに固まっていました
急いで24時間レスキューの業者を呼ぼうとしたのですが、残念ながらどこも対応してくれません
ということで翌日にしてもらうことに
翌日、予定よりも1時間30分遅れて業者さんが到着
排水栓を交換してもらうことになったのですが、古いものを業者さんでも取り外しできません
どうするのかと思ったら、ガスバーナーであぶり始めました
１分ほどあぶって回すとなんとか古い栓は取り外し、交換できることに
部品代と含めて12,100円の出費です・・・
勉強代と思って払いました
これから物件に入ってもらうことになるのですが、どこかまた不具合が出る可能性があります
自己修繕のため確率は高く、管理が大変なリスクがあることを実感しました
水まわり系は業者さんに任せていくのが良いかもしれないと思っております
それから、その足で火災保険を加入しに行きました
5年で総額12万越え
安くはありませんが、南海トラフ地震のリスクもありますし、何かあって被害があったらたまりませんので加入は必須でしょう
１号物件で収益が出るまでを振り返り
１号物件を全て終わらせてみて色々と勉強になりました
やはり、読書などで勉強することも大切ですが、ある程度大まかな流れを把握したら、実践するのが一番です
また、想定外の出費などがたくさんあり、利回りは思っていたよりも少し低くなってしまったのはちょっと残念（実質20%→実質17%）
トイレ工事、火災保険などが全く把握できていませんでしたから…
次の物件に取り組むときは、確実に前より効率的にやれる自信があります
今までは、ここは無理だろう…と思う物件でも、買って綺麗にできる自信もあります
初心者の皆さんはおそらく失敗したくないという考えで１つ目の物件を購入できない人が多いでしょうが、１つ目の物件は勉強代だと思ってください
そして、最悪、すぐに売っても５０万安くしたら売れるくらいのものを買えば大丈夫です
１つできれば確実に人生がひらけてきます
これまで自分がやってきたことを全てnoteで書いて行こうと思います
特に初心者向けに物件を買う方法、買うマインド、考え方、DIY方法など
いつになるかわかりませんが、これまで僕が１号物件を買って学んだことを全て書きますのでよかったらそちらも覗いてみてください
ほいたら
目標設定の条件はなんだろうか？
どうも、高知でボロ戸建て投資を始めたMasaです
今は１つ物件を持っているだけで、次の物件を探し中&貯蓄中なわけですることがなく、もっぱら読書に時間を当てております
今回は「普通のサラリーマンが実現させた年収1000万の不動産投資」という本を読んでいて思ったことがあったのでそのことについて買いてみます
まだ最初の100Pくらいしか読んでいないのですが、最初に書かれてあったのが目標をどこに決めるか？というお話
個人的には中期目標は決めているのですが、長期目標は決めておりません
それは長期的にどうなりたいのか？というのが自分でもわからないから
しかし、この本では最終目標を決めなければ後から路線変更をすることができない場合もあるので、最初に決めておくべきとのことも書かれておりました
確かに融資を受けていれば足枷になる可能性はありますが、今の自分はボロ戸建て現金買いなので、それらが足を引っ張ることは考えにくいと思っております
とはいえ、最終目標を年収1000万にしてFIREしたいのか、それともサラリーマンをしながら年収を＋200万くらいしたいのかで購入する物件も変わってきますよね
また、いつまでに？という期限も戦術に関わってきますので決めるのが大切でしょう
年収1000万を10年以内にしたいのであれば、ボロ戸建てなら20件も購入しなくてはいけません。それは現実的ではないので、アパート１棟買いとなり必然的に融資を受けることになります
一方30年であれば年１件の現金買でも実現は可能です
そしてもう一つ大切なことは、現実的か？ということだと思います
いくら目標を立てても、無職、貯金なしの人が1年で10億の年収になると言っても現実的とは思えません
個人的に設定していた中期目標は、2024年3月までに不動産で月20万円の収入を得られる基盤を作るということです
約５万円くらい賃料が取れる戸建てを1年で１件くらい購入できれば達成できるので割と可能性がある目標かと思います
まとめると以下の通りです
- 最終目標はどこなのか？（年収いくら？FIREする？）
- いつまでにやるのか？
- それは現実的か？
中期目標だけでなく、もう一度最終目標を考えてみたいと思います
